R>    3.市政規(guī)劃及涪陵商業(yè)布局走向
    4.SWOT分析
    三、商業(yè)物業(yè)的市場定位
    1．定位原則
    2．業(yè)態(tài)定位必須考慮的因素
    3．業(yè)態(tài)定位 4．檔次定位 5．概念定位
    6．商業(yè)物業(yè)目標投資者和經(jīng)營者定位
    第二部分 業(yè)態(tài)功能分區(qū)和產(chǎn)品規(guī)劃建議
    一、商場各樓層功能分區(qū)
    1．主力店建設(shè)
    2．設(shè)立主題商場
    3．樓層功能分區(qū)
    二、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議
    1．規(guī)劃建議的基本原則
    2．規(guī)劃建議
    3．通過合理規(guī)劃可設(shè)計出以下賣點
    三、價格定位建議
    第三部分 經(jīng)濟效益分析
    一、項目收入估算表
    二、成本構(gòu)成
    三、損益表
    四、盈虧平衡點分析
    五、敏感性分析
    1、成本變化對收益的影響
    2、銷售價格變化對收益的影響
    3、銷售率對收益的影響
    第四部分 商業(yè)物業(yè)的市場推廣
    一、市場推廣的戰(zhàn)略構(gòu)思
    1．全面營銷戰(zhàn)略
    2．全面品質(zhì)管理戰(zhàn)略
    3．品牌營銷戰(zhàn)略
    二、市場推廣階段性劃分
    1．市場推廣階段性劃分
    2．各銷售階段的推廣要領(lǐng)
    三、品牌建立與傳播
    1．項目品牌形象設(shè)計
    2．售樓部的包裝
    3．品牌傳播
    4．品牌維護與品牌提升
    四、銷售推廣策略
    1．實施全面品質(zhì)管理
    2．引入品牌物管顧問
    3．引進品牌商家，設(shè)立主力店
    4．整體招租和商鋪分零銷售并舉
    5．旺鋪拍賣
    6．統(tǒng)一經(jīng)營，保租銷售
    7．商場促銷帶動物業(yè)銷售
    8．落實政府優(yōu)惠政策
    9．戶口遷入和子女免借讀費入學(xué)
    10．免租招商
    11．注意力促銷
    12．網(wǎng)絡(luò)營銷
    13．價格變化策略
    14．優(yōu)惠折扣
    15．無理由退鋪
    16．首付分期付款
    第五部分 風險預(yù)測與防范
    1．風險預(yù)測
    2．風險防范
    前 言
     重慶市房地產(chǎn)經(jīng)過八年的變換，潮起潮落，終于邁向理性化的征程。
    房地產(chǎn)市場從短缺價值——競爭價值——整合價值的變化之迅速，是人們始料不及的。一方面商業(yè)門面銷售火爆，一方面零星店鋪慘淡經(jīng)營；一方面大型商場硝煙未盡已門可羅雀，一方面專業(yè)市場相繼開業(yè)人頭攢動……人們無論如何也不能明白：同在一塊藍天下，同處一段熱銷期，甚至同處一塊黃金區(qū)域，何以有如此大的差異？其實，這是市場規(guī)律使之然。歷史的經(jīng)驗告訴我們：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。”越是規(guī)模宏大的項目，越是寸土寸金的位置，越是要通過周密的調(diào)研、準確的定位和精心的策劃，才能保證在激烈的市場爭奪戰(zhàn)中立于不敗之地。
    地處長江、烏江交匯處的涪陵區(qū)，以其悠久的歷史，豐富的人文景觀矗立于長江之濱，區(qū)內(nèi)有小田溪巴國遺址、點易園、“水下碑林”白鶴梁等名勝古跡，以盛產(chǎn)“涪陵榨菜”而享譽中外，歷史上曾作為烏江流域的物資集散地，享有“川東第一鎮(zhèn)”的美譽。改革開放以來，涪陵經(jīng)濟得到快速地發(fā)展，近六年國民經(jīng)濟平均保持16.5%的增速，工業(yè)生產(chǎn)平均保持1.7%的增速，已逐步成為一個工業(yè)門類齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完善、第三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達的涪陵經(jīng)濟強區(qū)。重慶涪陵博宇房地產(chǎn)開發(fā)公司慧眼獨具，拆巨資在涪陵廣場路南端（涪陵廣場旁）興建“博宇商住樓”，真可謂有膽有識。
    我們重慶萬博廣告有限公司，榮幸地接受貴公司的委托，為“博宇商住樓”進行了策劃論證。我司對待每一個案例，都是本著科學(xué)、務(wù)實的態(tài)度，進行認真研究、反復(fù)論證，以期望能為開發(fā)商提供最有價值的服務(wù)，在為開發(fā)商牟取最大的經(jīng)濟利益的同時亦為本司獲取相應(yīng)的回報，實現(xiàn)合作雙方的“雙贏”。
    我們重慶萬博廣告有限公司是一家從事大型房地產(chǎn)項目策劃、營銷和大型商業(yè)招商管理的專業(yè)公司，擁有一批在相關(guān)領(lǐng)域有較深造詣的高素質(zhì)員工隊伍，在深圳、重慶等地成功地策劃代理過幾十個大型住宅小區(qū)或大型商場，在銷售領(lǐng)域至今保持多項驕人記錄（詳情請閱讀重慶萬博廣告有限公司簡介）。
    在貴公司的配合下，經(jīng)過詳細的市場調(diào)查和認真分析，我們對該項目商業(yè)物業(yè)進行了極為準確的業(yè)態(tài)定位，（因項目的推廣難點和實現(xiàn)利潤的關(guān)鍵是商業(yè)部分，住宅部分只是為項目攤薄土地成本，在本案中我們只是針對商業(yè)物業(yè)進行反復(fù)論證而忽略住宅部分。）在原規(guī)劃的基礎(chǔ)上提出了一些調(diào)整建議，以使產(chǎn)品更為完善，減小未來入市障礙，并根據(jù)該項目的市場定位、產(chǎn)品定位和涪陵的市場環(huán)境，尋求最佳的市場推廣方案，以協(xié)助貴公司實現(xiàn)物業(yè)銷售上的營銷目標。     
     第一部分 商業(yè)市場分析和商業(yè)物業(yè)市場定位
    一、 項目概況
    1．項目簡介
    項目名稱：博宇花園
    位 置：涪陵區(qū)廣場路南端（涪陵廣場旁）
    開 發(fā) 商：重慶市涪陵博宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
    重慶市涪陵住宅開發(fā)有限公司
    設(shè)計機構(gòu)：中煤工程設(shè)計咨詢集團重慶設(shè)計研究院
    2．經(jīng)濟技術(shù)指標
    總用地面積： 8880平方米
    建筑占地面積： 4392平方米
    總建筑面積： 81452平方米
    其中 商場面積： 15172.7平方米
    A棟住宅建面： 21951.4平方米
    B棟住宅建面： 16865.6平方米
    五、六層面積： 6549平方米
    其 它： 2184.8平方米
    地下停車場： 4227.2平方米
    設(shè)備層： 1194.9平方米
    容積率：6.5
    綠化率：15%
    室內(nèi)停車場：89個
    住宅總戶數(shù)：318戶
    二、 市場分析
    1、涪陵—充滿希望的沃土（區(qū)域經(jīng)濟狀況簡析）
    （1）城市人口規(guī)模
    涪陵城區(qū)位于長江、烏江交匯處，是重慶市第二大水運港，烏江流域最大的物資集散地，自古有“烏江門戶”之稱�，F(xiàn)城市建成區(qū)面積14平方公里，城鎮(zhèn)人口23萬人（其中城鎮(zhèn)職工11.1萬人），城市化率為21.06%，1997年即進入城市化發(fā)展階段。預(yù)計到2002年，涪陵城鎮(zhèn)人口將達37萬人，屆時城市化率提高到35%。
    （2）涪陵區(qū)經(jīng)濟增長形勢喜人
    今年1月，涪陵區(qū)經(jīng)濟建設(shè)開局良好，工業(yè)、貿(mào)易、郵電和財政等方面均呈現(xiàn)較快的增長態(tài)勢：全區(qū)規(guī)模以上
    工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值4.93億元，增長23.6%，其中重點工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值完成3.98億元，增長24.1%；涪陵區(qū)實現(xiàn)社會消費品
    零售總額1.98億元，增長14.2%，實現(xiàn)外貿(mào)進出口總額408萬美元，增速高達274.3%，實現(xiàn)郵電業(yè)務(wù)收入1873萬
    元，增長10.35，實現(xiàn)財政總收入9918萬元，增長59.5%，其中地方財政收入4436萬元，增長28.2%。
    （3）涪陵區(qū)工業(yè)生產(chǎn)速度與效益同步增長
    去年涪陵區(qū)工業(yè)系統(tǒng)抓住機遇開拓進取，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達116.8%，高出全市平均水平
    38.22個百分點，居全市第二位，技術(shù)創(chuàng)新的力度進一步加大，促成新的經(jīng)濟增長點不斷涌現(xiàn)，企業(yè)虧損面得到控制，使全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟保持了速度與效益增長的良好態(tài)勢。
    （4）在崗職工年平均工資水平
    去年涪陵區(qū)在崗國營企業(yè)職工年平均工資是8727元，城鎮(zhèn)集體企業(yè)職工年平均工資是6156元，其他經(jīng)濟體職工年平均工資是8180元。分別比上年增長17.7%、7.8%、1.7%。
    （5）涪陵區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟運行態(tài)勢良好，農(nóng)村居民收入大幅度增長
    2001年涪陵區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟保持了穩(wěn)步發(fā)展的良好勢頭。今年全區(qū)共調(diào)減糧食面積8萬畝用于發(fā)展骨干多經(jīng)項目。
    鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展勢頭良好，全年可完成總產(chǎn)值19億元、經(jīng)營收入17億元、利稅250萬元。全區(qū)轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動力16.8萬人，勞務(wù)創(chuàng)收7億元。全區(qū)農(nóng)民收入穩(wěn)中有升。預(yù)計全年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值9.8億元，全年農(nóng)民人均純收入可實現(xiàn)
    1900元左右。
    （6）涪陵區(qū)城鄉(xiāng)消費差距逐步縮小
    今年以來，涪陵區(qū)社會消費需求相對平穩(wěn)，城、鄉(xiāng)消費之間的發(fā)展水平和絕對額差距呈逐步縮小的趨勢；從發(fā)
    展水平看，去年，一季度城市消費品零售額增長速度比農(nóng)村快12.1個百分點，上半年這一差距縮小至5.8個百分點，1-10月進一步縮小至2.3個百分點。受發(fā)展水平差距縮小的影響，涪陵區(qū)城鄉(xiāng)消費在絕對額上的差距也逐步縮小，
    1-10月城市消費品零售額實現(xiàn)9.18億元，農(nóng)村消費品零售額為7.74億元，城、鄉(xiāng)消費之比為1.19：1，這一差距
    一季度為1.28：1，上半年縮小至1.25：1，下半年末進一步縮小。
    （7）涪陵區(qū)外經(jīng)貿(mào)工作喜獲豐收,出口高于全國水平4.1個百分點
    去年全區(qū)外經(jīng)貿(mào)工作喜獲全面豐收。一是對外貿(mào)易實現(xiàn)跨越式發(fā)展。全年實現(xiàn)進出口總額4115萬美元，完成年
    計劃的138.5%，同比增長66.9%。去年上半年，涪陵區(qū)完成進出口實績1392萬美元，比前年同期增長26.2%，其中出口1191萬美元，同比增長12.9%，比全國水平高出4.1個百分點。
    （8）涪陵區(qū)固定資產(chǎn)投資完成35億元，農(nóng)村固定資產(chǎn)投資呈增長態(tài)勢
    涪陵區(qū)固定資產(chǎn)投資受三峽庫區(qū)和西部大開發(fā)經(jīng)濟的拉動給涪陵區(qū)固定資產(chǎn)投資帶來較好的投資環(huán)境，使涪陵區(qū)今年的固定投資呈穩(wěn)步增長勢頭。2001年涪陵區(qū)全社會固定資產(chǎn)完成投資35.1億元，同比增長24.7%，比重慶市增速快2.4個百分點。投資總額大幅度增長，主要是重點建設(shè)項目起了重要支撐作用。2001年涪陵區(qū)農(nóng)村固定資產(chǎn)投資也呈增長態(tài)勢，據(jù)區(qū)農(nóng)調(diào)隊調(diào)查，抽樣的10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處、18個行政村的農(nóng)村集體和私營企業(yè)2001年固定資產(chǎn)投資完成額為5055.96萬元，上年同期為4803.42萬元，同比增長5.26%。
    （9）涪陵區(qū)住房公積金突破億元
    截止2001年底，全區(qū)住房公積金歸集突破億元大關(guān)，累計歸集公積金10060萬元，
    2001年全年新增公積金3339萬元。
    （10）涪陵區(qū)個人所得稅突破4000萬元
    涪陵區(qū)到去年10月底止，全區(qū)入庫個人所得稅4292萬元，同比增長88.18%，增收1910萬元。預(yù)計全年可征收個人所得稅5000萬元左右。
    （11）涪陵區(qū)城鄉(xiāng)居民儲蓄余額突破40億
    涪陵區(qū)今年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款持續(xù)增加，雙雙躍上新臺階：3月末城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達到40.21億元，比年初增長7.4%，城鎮(zhèn)居民儲蓄余額和農(nóng)村居民儲蓄余額分別突破30億元和10億元關(guān)口，城鎮(zhèn)居民存款達30.01億元，比年初增長8.6%，農(nóng)村居民存款達10.2億元。
    （12）全區(qū)個體私營企業(yè)去年納稅突破六千萬元
    目前，全區(qū)個體工商戶累計已達17800戶，私營企業(yè)達538戶，個體私營經(jīng)濟從業(yè)人員突破3萬人。個體私營經(jīng)濟的發(fā)展壯大，有力地支持了地方財政，2001年，全區(qū)個體私營企業(yè)納稅6625萬元，比上年增長52.7%，占全區(qū)財政總收入的7.1%，占重慶市個體私營企業(yè)稅收總額的6.13%。
    （13）金融機構(gòu)加大對涪陵區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的資金投入，個人消費信貸穩(wěn)步增長
    全區(qū)金融系統(tǒng)貫徹國家貨幣信貸政策，多方組織資金，利用直接貸款、商業(yè)信用、上級行直貸點貸等形式加大對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、重點行業(yè)、重點產(chǎn)業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的資金投入,全年投入各類貸款15.1億元，有力地支持了經(jīng)濟的發(fā)展。2000年涪陵區(qū)各國有商業(yè)銀行個人消費貸款余額為22658萬元，2001年各項貸款增幅為9%，消費貸款增幅為17%，到今年初，各項貸款增幅為12%，消費貸款增幅為22%。消費貸款的增速明顯高于各項貸款。
    （14）涪長高速公路改善了涪陵的交通環(huán)境
    涪長高速公路是重慶主城區(qū)通向重慶東部的大通道，也是兩區(qū)縣改善投資環(huán)境，迎接西部大開發(fā)的戰(zhàn)略通道。涪長高速公路使涪陵與重慶主城區(qū)的距離縮短約13公里，特別是全長2500米的黃草山隧道貫通，使往來車輛免去了翻山越嶺之苦，行車更為安全、快捷，涪陵及三峽庫區(qū)與重慶主城區(qū)聯(lián)系更為密切。
    （15）人民物質(zhì)文化生活提高情況
    指 標 名 稱 單位 1995年 1998年 1999年 2000年
    城鄉(xiāng)居民收入水平
    農(nóng)民人均純收入 元 1105 1692 1789 1850
    在崗職工年均貨幣工資 元 3986 6055 7487 8370
    城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 3674 5052 5357 5646
    每人每年生活消費(當年價)
    全區(qū)居民消費水平 元 1544 2112 2257 2471
    農(nóng)業(yè)居民 元 1057 1303 1376 1493
    非農(nóng)業(yè)居民 元 3525 5081 5386 5791
    住房面積
    城鎮(zhèn)居民平均每人使用面積 ㎡ 9.0 --- 16.40 17.47
    城鎮(zhèn)居民平均每人居住面積 ㎡ --- 10.7 11.44 12.10
    農(nóng)村居民平均每人住房面積 ㎡ 20.12 26.2 24.87 28.22
    教育
    每萬人擁有大學(xué)生 人 60 60 60 61
    每萬人口在校學(xué)生 人 1155 1313 1377 1452
    儲蓄
    年末城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 萬元 148969 255843 317882 374191
    平均每人儲蓄存款余額 元 1399 2348 2898 3388
    衛(wèi)生
    每萬人口擁有醫(yī)院病床數(shù) 張 18.7 20.5 20.6 20.8
    每萬人口擁有醫(yī)生數(shù) 人 14.8 14.0 14.4 14.4
    物價
    居民消費價格總指數(shù)(以上年＝100) ％ 117.5 101.7 98.0 97.5
    商品零售物價總指數(shù)(以上年＝100) ％ 115.0 98.7 99.1 97.0
    （16） “九五”期間社會消費品零售總額 單位:萬元
    年 份 社會消費品零售總額 國有經(jīng)濟 集體經(jīng)濟 私營經(jīng)濟 個體經(jīng)濟
    1996 122587 21890 19750 684 24734
    1997 144184 16291 28938 1526 32101
    1998 164078 26566 17572 3585 46784
    1999 179278 19714 6738 7152 67404
    2000 197106 18759 7304 19785 73748